Nova lei revoluciona a propriedade urbana
É interessante conhecer alguns dos institutos contemplados no Estatuto da Cidade. Muitos certamente serão objetos de discussões jurídicase técnico-urbanísticas. Vejamos as inovações .
PROPRIETÁRIO SERÁ OBRIGADO A DAR DESTINAÇÃO AO IMÓVEL – para áreas incluídas no Plano Diretor, a lei municipal poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. Nesses casos o proprietário será notificado pelo Poder Executivo para o cumprimento da obrigação.Essa notificação será averbada no cartório de registro de imóveis e assim o eventual comprador não poderá alegar desconhecimento da imposição, sujeitando-se aos ônus anteriormente impostos ao vendedor. O não atendimento das determinações expedidas pelo governo municipal implicará na aplicação de IPTU progressivo, podendo a alíquota chegar a quinze por cento da base de cálculo.E, se mesmo assim o proprietário não cumpriu a obrigação imposta pelo Poder Executivo, o município poderá desapropriar o imóvel, procedendo ao pagamento com títulos da dívida pública, resgatáveis em prestações anuais, até o máximo de dez anos.
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO – No caso acima, poderá o Poder Público municipal facultar ao proprietário a utilização do imóvel através de consórcio imobiliário, operação em que o particular transfere seu imóvel ao município e esse, após realização das obras paga ao proprietário através de unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.
USUCAPIÃO COLETIVO -outra inovaçãoé a possibilidade do usucapião coletivo de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas para moradia de população de baixa renda, e na sentença ” o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe”, constituindo assim condomínio especial, indivisível, não passível de extinção, salvo deliberação favorável por dois terços, no mínimo, dos condôminos, se houver urbanização posterior à constituição do condomínio.
DO DIREITO DE SUPERFÍCIE -Por escritura púbica, passível de registro no cartório de imóveis, o proprietário poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno. O favorecido, chamado de superficiário poderá utilizar, nos termos da legislação e do contrato, o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno.A lei contempla ainda formas de transmissão e extinção do direito de superfície.
DO DIREITO DE PREEMPÇÃO – é o direito de preferência conferido ao Poder Público municipalpara aquisição de imóvelurbano, situado em área delimitadapor lei. Nesses casos, o proprietário do imóvel, antes de aliená-lo para um particular deverá notificar a municipalidade para que esta, em trinta dias, manifeste seu interesse na aquisição.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR – em áreas previamente fixadas pelo plano diretor do município o proprietário poderá construir acima do coeficiente de aproveitamento básico ou até mesmo obter alteração do uso do solo, mediante contrapartida do beneficiado, a ser prestada ao Poder Público.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS – a lei municipal, também com respaldo no Plano Diretor, poderá delimitar área para execução de operação consorciada. Essa, por sua vez,deverá ser aprovada também por lei específica contendo o plano de operação, cuja coordenação caberá ao Poder Público municipal, e poderá contar com a participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores privados, visando transformações urbanísticas, melhorias sociais e a valorização ambiental.Tais operações poderão levar a mudanças no parcelamento, uso e ocupação do solo, alterações nas normas edilícias e , inclusive, a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente . Aspecto interessante é que o Município poderá emitir “certificados de potencial adicional de construção”, cujos adquirentes poderão utilizá-los como pagamento da área de construçãosuperior aos padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo.,
DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR -Em determinadas situações o proprietáriode imóvel urbano estará tolhido no seu direito de construir, como por exemplo, no caso de imóvel preservado em razão de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural. Em contrapartida a essa limitação, a lei municipal, também apoiada no Plano Diretor, poderá autoriza-lo a exercer o direito de construir em outro local, ou alienar esse direito a terceiros, mediante escritura pública, observadas as condições estabelecidas na lei municipal.
Álvaro Bernardino
(advogado, Delegado Regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis -CRECI)
