O IPTU e a situação do inquilino
A Prefeitura Municipal de Guarulhos ao lançar mão da desastrada combinação de implantação das alíquotas progressivas com a elevação excessiva do valor venal dos imóveis conseguiu deixar em pé de guerra proprietários e inquilinos, além de causar inesperado custo administrativo para as imobiliárias. O gerenciamento do IPTU sempre foi um tormento para os administradores de imóveis. Embora cada um tenha um sistema de trabalho sabe-se que existem pelo menos três formas de controle. O mais comum é o proprietário efetuar o pagamento do IPTU e a imobiliária cobrar o valor do locatário. Outra maneira é aquele em que a administradora recebe a parcela do inquilino e procede ao pagamento do imposto perante a Prefeitura. E existem casos em que o locatário permanece com o aviso de lançamento em seu poder, efetua diretamente o pagamento e faz a comprovação junto à imobiliária.Neste ano ocorreu um complicador adicional com a cobrança excessiva do imposto. Não vamos entrar no mérito da cobrança. Grande parte dos contribuintes já buscou esclarecimentos com seus advogados e a imprensa divulgou matérias em que especialistas apontam a inconstitucionalidade e a ilegalidade da lei municipal. Muitos ingressaram no Judiciário. Outros tantos impugnaram administrativamente o lançamento do tributo. E ainda há aqueles que confiaram no anúncio público feito pela Prefeitura Municipal de que ela iria “independente de requerimento, proceder à revisão do lançamento e do valor venal do seu imóvel para verificar se ocorreu incorreção no lançamento ou na avaliação” e que “caso se verifique, nos próximos meses, que houve incorreção, e que o valor deva ser reduzido, a informação será enviada por correspondência”.Essa situação vem dando causa a um comportamento equivocado de alguns inquilinos, proprietários e imobiliárias. Como é sabido, a esmagadora maioria dos contratos de locação atribui ao locatário o encargo de pagar o valor do IPTU do imóvel alugado.Evidentemente que esse encargo é uma relação contratual entre proprietário e locatário. No entanto, alguns inquilinos ao pagarem o aluguel mensal vêm demonstrando resistência em pagar as parcelas do IPTU, alegando que esses valores poderão ser reduzidos e que até mesmo não estão sendo pagos pelo proprietário ao fisco municipal.No entanto, não estão com a razão. Como já foi dito, a obrigação do locatário em pagar o IPTU deriva de um contrato particular, inexistindo qualquer vínculo nesse aspecto entre o inquilino e a administração pública. Assim, não diz respeito ao locatário a situação jurídica estabelecida entre o proprietário, que é contribuinte do IPTU, e o município, que é o credor. Isso quer dizer que, havendo um lançamento do IPTU, o crédito tributário do município está devidamente constituído e, naquele momento, os valores para pagamento estão definidos. Se o proprietário está discutindo a questão no Judiciário, provavelmente estão sendo depositados os valores cobrados pela Prefeitura. E, se não estiverem, por força de liminar, essa poderá eventualmente ser revogada. Nos caso em que o proprietário adentrou com recurso administrativo, o crédito tributário fica suspenso, porém persiste o lançamento do imposto. Mais para frente, se o recurso restar indeferido o proprietário terá quer arcar com o pagamento do IPTU, ou então, se preferir, poderá discutir em Juízo. De qualquer modo o crédito tributário persiste enquanto não anulado pela Justiça. Se os proprietários e administradoras deixarem de cobrar o IPTU dos inquilinos aguardando a decisão administrativa ou judicial correrão o risco de não conseguirem cobrar tais valores no futuro. Ainda mais nos casos dependentes de decisão judicial que certamente demorarão alguns anos, especialmente por se tratar de matéria constitucional e, em tese, admitirão recurso ao Supremo Tribunal Federal. Se o contrato estiver assegurado por fiança poderá haver impugnação dos fiadores, sem contar que, passado tanto tempo, a posição financeira destes poderá estar alterada, impossibilitando a penhora de bens. Se a garantia locatícia for o seguro-fiança também é complicado, pois se não for cobrado o débito e não for comunicado o sinistro (o não pagamento) à seguradora, no prazo estipulado na apólice, poderá haver recusa no ressarcimento.
Com isso, não há alternativa para as administradoras que não seja cobrar o IPTU dos inquilinos pelos valores lançados pela Prefeitura, procedendo no futuro ao reembolso dos valores pagos a maior, se houver revisão benéfica ao contribuinte.Nos casos extremos em que os valores são tão exorbitantes que ultrapassem a capacidade financeira do locatário em arcar com o pagamento das parcelas as partes poderão negociar e talvez até convencionar o pagamento pelos valores lançados no ano passado, com a ressalva de que poderão ser cobrados valores adicionais após a revisão ou em determinada data, se até lá não ocorrer à revisão por parte da administração. Sempre com as cautelas jurídicas necessárias, evidentemente.
Enfim, está aí um enorme abacaxi para ser descascado. De nossa parte resta um apelo ao Sr. Prefeito Municipal para que determine prioridade máxima na análise dos casos de revisão, permitindo a normalização do mercado imobiliário. Embora não convidados antes para participarem da revisão dos valores venais dos imóveis, os corretores de imóveis estão à disposição para colaborarem com o Executivo Municipal. Se convidados não deixaremos de cumprir nossa obrigação com a comunidade.
