No atual ambiente de baixa rentabilidade na renda fixa, um ref\u00fagio para o pequeno investidor tem sido as aplica\u00e7\u00f5es atreladas ao mercado imobili\u00e1rio, como os Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs) e as Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCIs), que oferecem ganhos isentos de Imposto de Renda (IR). Especialistas recomendam ao investidor acompanhar os indicadores dos setores em que essas aplica\u00e7\u00f5es s\u00e3o lastreadas, j\u00e1 que eles sinalizam os rumos do rendimento futuro.<\/p>\n
O ano passado foi de crescimento para os FIIs, que tamb\u00e9m atraem a pessoa f\u00edsica pela promessa de uma renda mensal vinda dos alugu\u00e9is dos empreendimentos. Segundo a BM&FBovespa, em janeiro havia 94 FIIs registrados para negocia\u00e7\u00e3o nos mercados de bolsa e de balc\u00e3o.<\/p>\n
Em setembro, um m\u00eas ap\u00f3s o lan\u00e7amento do \u00cdndice de Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (IFix), esse n\u00famero era de 83 fundos. No m\u00eas passado, o volume negociado em FIIs foi de R$ 786,92 milh\u00f5es. O volume mais do que dobrou desde setembro. O IFix, cuja carteira te\u00f3rica \u00e9 formada pelos 44 FIIs mais negociados, teve valoriza\u00e7\u00e3o de 35,15% em 2012. “Os rankings disseram que o ouro foi o melhor investimento, mas o melhor mesmo foi o fundo imobili\u00e1rio. O cen\u00e1rio econ\u00f4mico para esse produto \u00e9 favor\u00e1vel por causa da taxa de juro baixa”, diz o consultor de investimentos S\u00e9rgio Belleza.<\/p>\n
Segundo ele, a rentabilidade m\u00e9dia no ano passado de 47 fundos foi de 40,21% \u2013 ganhos com o rendimento distribu\u00eddo aos cotistas. “O \u00fanico cuidado que o pequeno investidor deve ter \u00e9 que antes os pre\u00e7os subiram muito, o que n\u00e3o deve acontecer mais. \u00c9 preciso ter uma boa assessoria antes de investir”, afirma.<\/p>\n
Avalia\u00e7\u00e3o do setor –<\/b> Buscar orienta\u00e7\u00e3o e estudar bem a carteira dos FIIs se tornou mais importante neste ano, per\u00edodo em que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis devem passar por uma acomoda\u00e7\u00e3o. O investidor tamb\u00e9m deve ficar atento \u00e0 taxa de vac\u00e2ncia dos im\u00f3veis da carteira do fundo e se o n\u00famero de lan\u00e7amentos est\u00e1 maior do que a demanda.<\/p>\n
Al\u00e9m de pesquisar sobre os produtos, lendo os prospectos das ofertas, o investidor vai precisar acompanhar os n\u00fameros do mercado imobili\u00e1rio. No caso dos fundos, \u00e9 preciso observar a tend\u00eancia para a rentabilidade dos alugu\u00e9is dos im\u00f3veis da carteira. Esses pre\u00e7os s\u00e3o sens\u00edveis \u00e0 rela\u00e7\u00e3o entre oferta e demanda, e ainda ao desenvolvimento urbano das regi\u00f5es (que tamb\u00e9m podem valorizar ou desvalorizar im\u00f3veis).<\/p>\n
A maioria dos FIIs tem na carteira escrit\u00f3rios, shopping centers e condom\u00ednios log\u00edsticos e industriais. Em geral, o fundo oferece uma garantia de rentabilidade por um tempo determinado e, depois, ela varia conforme a rela\u00e7\u00e3o entre os alugu\u00e9is recebidos proporcionais ao valor da cota do investidor. Edoardo Dalla Fina, coordenador do departamento de consultoria e fundos da Colliers International, empresa que presta servi\u00e7o aos fundos, diz que h\u00e1 uma tend\u00eancia de desacelera\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os dos alugu\u00e9is de escrit\u00f3rios neste ano, muito em raz\u00e3o do aumento dos lan\u00e7amentos.<\/p>\n
“Os estoques j\u00e1 estavam aumentando, o que levou os escrit\u00f3rios a uma taxa de vac\u00e2ncia de 12,5%”, afirma. A taxa de vac\u00e2ncia corresponde a im\u00f3veis que n\u00e3o foram alugados. E uma maior oferta pode ter impacto nos alugu\u00e9is. “Ainda n\u00e3o registramos queda em um prazo mais longo, mas j\u00e1 houve aumento de car\u00eancia e de diferen\u00e7as entre o pre\u00e7o ofertado e o fechado, ou seja, aumentou a margem de negocia\u00e7\u00e3o”, afirma.<\/p>\n
O pre\u00e7o do metro quadrado de escrit\u00f3rios em S\u00e3o Paulo caiu 0,8% nos \u00faltimos seis meses. No quarto trimestre do ano passado foi R$ 125,5\/m\u00b2 ante os R$ 126,5\/m\u00b2 do terceiro trimestre. Em um ano, no entanto, o aumento foi de 7%. Ele explica que, muitas vezes, o impacto no aluguel n\u00e3o \u00e9 diretamente repassado aos cotistas dos fundos, j\u00e1 que muitos administradores oferecem um percentual de garantia de rentabilidade por um per\u00edodo determinado. “\u00c9 um impacto sentido s\u00f3 ap\u00f3s o t\u00e9rmino das garantias, no pre\u00e7o da cota. Se houver vac\u00e2ncia o cotista passa a receber menos”, afirma.<\/p>\n
O investidor deve pesquisar bem as informa\u00e7\u00f5es do fundo. Neste m\u00eas, a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) prev\u00ea a divulga\u00e7\u00e3o de um of\u00edcio com regras para a padroniza\u00e7\u00e3o da divulga\u00e7\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es. A medida deve aumentar a transpar\u00eancia do produto.<\/p>\n