Foi aprovada em 9 de Dezembro de 2009 a Lei n\u00b0 12.112, que altera a Lei 8.245\/91 (Lei do Inquilinato). Sua vig\u00eancia se dar\u00e1 em 45 dias ap\u00f3s a publica\u00e7\u00e3o no Di\u00e1rio Oficial, ou seja, a partir do dia 24 de Janeiro de 2010.<\/p>\n
As mudan\u00e7as beneficiam principalmente os propriet\u00e1rios, criando uma distor\u00e7\u00e3o na rela\u00e7\u00e3o entre locador e locat\u00e1rio. No caso das pessoas jur\u00eddicas, essa disparidade \u00e9 ainda maior. <\/p>\n
Talvez o ponto mais pol\u00eamico da lei, que ap\u00f3s forte press\u00e3o das entidades empresariais sofreu veto parcial, foi a redu\u00e7\u00e3o de 180 para 30 dias no caso de pedido judicial para retomada do im\u00f3vel. Para pessoa jur\u00eddica esse prazo \u00e9 muito apertado, afeta diretamente o ponto comercial e impossibilita uma mudan\u00e7a de endere\u00e7o mais planejada.<\/p>\n
A nova lei ampliou as hip\u00f3teses para desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, quando promovida a\u00e7\u00e3o de despejo, criando a possibilidade de concess\u00e3o de liminar para desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em 15 dias, na falta do pagamento do aluguel em contrato de loca\u00e7\u00e3o sem garantia (fian\u00e7a, cau\u00e7\u00e3o etc).<\/p>\n
Ampliou ainda as possibilidades, de que goza o locador, para exigir novo fiador ou substitui\u00e7\u00e3o da modalidade de garantia, acrescentando a hip\u00f3tese de recupera\u00e7\u00e3o judicial. Criou ainda a possibilidade do fiador se desonerar das suas responsabilidades, ficando respons\u00e1vel pelos efeitos da fian\u00e7a durante 120 dias ap\u00f3s notificar o locador.<\/p>\n
Ainda em prol do propriet\u00e1rio a nova lei reduziu o valor de cau\u00e7\u00e3o nos casos de execu\u00e7\u00e3o provis\u00f3ria do despejo. Pela lei antiga o locador tinha de depositar um montante equivalente entre 12 e 18 meses do valor do aluguel. Agora com a nova lei, o dep\u00f3sito deve corresponder entre seis a 12 meses de aluguel.<\/p>\n
Outro ponto perverso da lei \u00e9 quanto ao atraso no pagamento dos alugueres. Na lei antiga o locat\u00e1rio podia atrasar o aluguel duas vezes no per\u00edodo de 12 meses. Havendo uma terceira vez, o locador tinha o direito de n\u00e3o aceit\u00e1-lo mais como inquilino. Na nova lei, o atraso no pagamento dos alugueres poder\u00e1 ocorrer uma \u00fanica vez no per\u00edodo de 24 meses.<\/p>\n
Para conforto das empresas locat\u00e1rias, diante das novas dificuldades, houve um veto presidencial importante, pois o texto original autorizava a cess\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o no caso de qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico que importasse na transfer\u00eancia do controle societ\u00e1rio do locat\u00e1rio pessoa jur\u00eddica. As raz\u00f5es do veto presidencial s\u00e3o conclusivas quando admitem que n\u00e3o haja depend\u00eancia alguma entre a estrutura\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria da empresa locat\u00e1ria e o contrato de loca\u00e7\u00e3o firmado entre o locador e a empresa. A lei exigiria, caso prevalecesse o texto, que as incorpora\u00e7\u00f5es, fus\u00f5es, as aquisi\u00e7\u00f5es de participa\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias, por exemplo, contassem com a anu\u00eancia do locador do im\u00f3vel.<\/p>\n
Por fim, o esp\u00edrito da nova lei do inquilinato foi de prote\u00e7\u00e3o ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel criando, numa primeira an\u00e1lise, um desequil\u00edbrio em rela\u00e7\u00e3o ao inquilino. Os aguerridos defensores da nova lei argumentam que ela favorece o locat\u00e1rio, pois as novas regras v\u00e3o diminuir o pre\u00e7o dos alugueres. <\/p>\n
Aos empreendedores, principalmente os pequenos e micro empres\u00e1rios, que em sua maioria s\u00e3o inquilinos, o cen\u00e1rio n\u00e3o deve ser de tanto otimismo. Resta aguardar a vig\u00eancia da lei e torcer para que sua aplicabilidade n\u00e3o prejudique a atividade empresarial.<\/p>\n