O governo poder\u00e1 anunciar ainda neste semestre a cria\u00e7\u00e3o de um novo produto de investimento que, se obtiver o sucesso esperado, vai representar uma transfer\u00eancia de riqueza de institui\u00e7\u00f5es financeiras para o setor imobili\u00e1rio, o mercado de capitais e investidores que hoje est\u00e3o aplicados em cadernetas de poupan\u00e7a e t\u00edtulos de capitaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O produto tem o formato de um fundo de investimento e assim como a caderneta de poupan\u00e7a ter\u00e1 o lastro em financiamentos imobili\u00e1rios. Mas, diferentemente da poupan\u00e7a, a rentabilidade do produto deve ser competitiva e ele ainda ter\u00e1 liquidez di\u00e1ria.<\/p>\n
Por isso, este novo tipo de investimento poder\u00e1, a princ\u00edpio, desagradar grandes bancos, fortes na capta\u00e7\u00e3o de caderneta de poupan\u00e7a e t\u00edtulos de capitaliza\u00e7\u00e3o. No entanto, se conseguir chegar ao mercado nos moldes em que foi concebido, este novo produto poder\u00e1 ser um gatilho importante para mudar o fluxo de recursos de produtos como poupan\u00e7a e t\u00edtulos de capitaliza\u00e7\u00e3o para o mercado de capitais e o setor imobili\u00e1rio. E o que \u00e9 ainda melhor, na vis\u00e3o de alguns analistas, sem abrir m\u00e3o de receita para o governo, pois o novo produto n\u00e3o prev\u00ea incentivos fiscais. Por isso, analistas acreditam que os bancos que sa\u00edrem na frente na confec\u00e7\u00e3o desses produtos ser\u00e3o mais competitivos<\/p>\n
O fundo est\u00e1 sendo confeccionado nos moldes de produtos que j\u00e1 existem em economias desenvolvidas que financiam o setor imobili\u00e1rio por meio da securitiza\u00e7\u00e3o de receb\u00edveis (emitem pap\u00e9is de renda fixa que s\u00e3o vendidos a investidores e assim captam os recursos necess\u00e1rios para financiar o mercado imobili\u00e1rio).<\/p>\n
A cria\u00e7\u00e3o do fundo est\u00e1 envolvendo v\u00e1rios setores do governo e do mercado de capitais. Para viabilizar sua coloca\u00e7\u00e3o no mercado, a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) ter\u00e1 que criar uma regulamenta\u00e7\u00e3o espec\u00edfica para o produto. Hoje a regulamenta\u00e7\u00e3o existente para este tipo de investimento prev\u00ea fundos de receb\u00edveis apenas para os chamados investidores “qualificados” com aplica\u00e7\u00e3o m\u00ednima acima de R$ 25 mil. A proposta do governo \u00e9 tornar esse investimento acess\u00edvel para investidores menores, com aplica\u00e7\u00f5es m\u00ednimas a partir de R$ 100.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, a aplica\u00e7\u00e3o ter\u00e1 liquidez di\u00e1ria, pois as cotas dos fundos de investimentos ser\u00e3o negociadas na Bolsa de Valores de S\u00e3o Paulo (Bovespa). Esse mecanismo embute uma parcela de renda vari\u00e1vel no investimento, pois o pre\u00e7o de negocia\u00e7\u00e3o das cotas na Bolsa vai oscilar de acordo com a demanda de investidores para o produto. Por ter um formato de fundo de investimento e ter suas cotas negociadas em bolsa, analistas do mercado acreditam que este pode ser um instrumento eficiente para aumentar a capta\u00e7\u00e3o desses mercados. T\u00e9cnicos da Bovespa que j\u00e1 viram o projeto aprovaram o modelo.<\/p>\n
Dados do Banco Central mostram que cerca de 1,5 milh\u00e3o de investidores tem aplica\u00e7\u00e3o em caderneta de poupan\u00e7a acima de R$ 20 mil. Estes investidores, que n\u00e3o se importaram em abrir m\u00e3o de ganhos sedutores nos \u00faltimos anos pagos pelo governo por meio das taxas de juros embutidas nos t\u00edtulos de renda fixa federais, s\u00e3o o p\u00fablico alvo deste novo tipo de investimento.<\/p>\n
Desde julho de 1994, quando teve in\u00edcio o Plano Real, o ganho acumulado de fundos de renda fixa DI, os produtos que concorrem diretamente com a poupan\u00e7a, apresentaram um ganho de 646,7% (taxa do CDI acumulada no per\u00edodo menos uma taxa de administra\u00e7\u00e3o de 2%). No mesmo per\u00edodo o rendimento acumulado da caderneta de poupan\u00e7a foi de 301,9%. A diferen\u00e7a brutal de rentabilidade entre esses dois produtos foi para o caixa dos bancos. Apenas uma parcela dos recursos captados pela poupan\u00e7a s\u00e3o direcionados ao financiamento imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Quando aplica em caderneta de poupan\u00e7a, o investidor corre o risco de cr\u00e9dito do banco. No novo produto que est\u00e1 sendo desenhado pelo governo o risco de cr\u00e9dito que ele vai correr \u00e9 do projeto que ser\u00e1 financiado. Por isso, para que exista maior seguran\u00e7a ao investidor o projeto prev\u00ea que o banco que for o administrador do fundo seja obrigado a comprar uma parcela de suas cotas. Dessa forma, haver\u00e1 a garantia de que a viabilidade t\u00e9cnica do projeto foi examinada pelo banco, pois ele tamb\u00e9m estar\u00e1 correndo o risco do investimento.<\/p>\n
Analistas ouvidos pelo Valor dizem que a taxa de rentabilidade do produto e a liquidez das cotas no mercado secund\u00e1rio s\u00e3o a chave para o sucesso dessa empreitada do governo.<\/p>\n
“Trata-se de um produto que ter\u00e1 boa aceita\u00e7\u00e3o por conta do lastro imobili\u00e1rio e poder\u00e1, inclusive, abrir espa\u00e7o para queda nas taxas de juros”, diz uma fonte do governo.<\/p>\n