A Prefeitura Municipal de Guarulhos ao lan\u00e7ar m\u00e3o da desastrada combina\u00e7\u00e3o de implanta\u00e7\u00e3o das al\u00edquotas progressivas com a eleva\u00e7\u00e3o excessiva do valor venal dos im\u00f3veis conseguiu deixar em p\u00e9 de guerra propriet\u00e1rios e inquilinos, al\u00e9m de causar inesperado custo administrativo para as imobili\u00e1rias. O gerenciamento do IPTU sempre foi um tormento para os administradores de im\u00f3veis. Embora cada um tenha um sistema de trabalho sabe-se que existem pelo menos tr\u00eas formas de controle. O mais comum \u00e9 o propriet\u00e1rio efetuar o pagamento do IPTU e a imobili\u00e1ria cobrar o valor do locat\u00e1rio. Outra maneira \u00e9 aquele em que a administradora recebe a parcela do inquilino e procede ao pagamento do imposto perante a Prefeitura. E existem casos em que o locat\u00e1rio permanece com o aviso de lan\u00e7amento em seu poder, efetua diretamente o pagamento e faz a comprova\u00e7\u00e3o junto \u00e0 imobili\u00e1ria.Neste ano ocorreu um complicador adicional com a cobran\u00e7a excessiva do imposto. N\u00e3o vamos entrar no m\u00e9rito da cobran\u00e7a. Grande parte dos contribuintes j\u00e1 buscou esclarecimentos com seus advogados e a imprensa divulgou mat\u00e9rias em que especialistas apontam a inconstitucionalidade e a ilegalidade da lei municipal. Muitos ingressaram no Judici\u00e1rio. Outros tantos impugnaram administrativamente o lan\u00e7amento do tributo. E ainda h\u00e1 aqueles que confiaram no an\u00fancio p\u00fablico feito pela Prefeitura Municipal de que ela iria “independente de requerimento, proceder \u00e0 revis\u00e3o do lan\u00e7amento e do valor venal do seu im\u00f3vel para verificar se ocorreu incorre\u00e7\u00e3o no lan\u00e7amento ou na avalia\u00e7\u00e3o” e que “caso se verifique, nos pr\u00f3ximos meses, que houve incorre\u00e7\u00e3o, e que o valor deva ser reduzido, a informa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 enviada por correspond\u00eancia”.Essa situa\u00e7\u00e3o vem dando causa a um comportamento equivocado de alguns inquilinos, propriet\u00e1rios e imobili\u00e1rias. Como \u00e9 sabido, a esmagadora maioria dos contratos de loca\u00e7\u00e3o atribui ao locat\u00e1rio o encargo de pagar o valor do IPTU do im\u00f3vel alugado.Evidentemente que esse encargo \u00e9 uma rela\u00e7\u00e3o contratual entre propriet\u00e1rio e locat\u00e1rio. No entanto, alguns inquilinos ao pagarem o aluguel mensal v\u00eam demonstrando resist\u00eancia em pagar as parcelas do IPTU, alegando que esses valores poder\u00e3o ser reduzidos e que at\u00e9 mesmo n\u00e3o est\u00e3o sendo pagos pelo propriet\u00e1rio ao fisco municipal.No entanto, n\u00e3o est\u00e3o com a raz\u00e3o. Como j\u00e1 foi dito, a obriga\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio em pagar o IPTU deriva de um contrato particular, inexistindo qualquer v\u00ednculo nesse aspecto entre o inquilino e a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica. Assim, n\u00e3o diz respeito ao locat\u00e1rio a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica estabelecida entre o propriet\u00e1rio, que \u00e9 contribuinte do IPTU, e o munic\u00edpio, que \u00e9 o credor. Isso quer dizer que, havendo um lan\u00e7amento do IPTU, o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio do munic\u00edpio est\u00e1 devidamente constitu\u00eddo e, naquele momento, os valores para pagamento est\u00e3o definidos. Se o propriet\u00e1rio est\u00e1 discutindo a quest\u00e3o no Judici\u00e1rio, provavelmente est\u00e3o sendo depositados os valores cobrados pela Prefeitura. E, se n\u00e3o estiverem, por for\u00e7a de liminar, essa poder\u00e1 eventualmente ser revogada. Nos caso em que o propriet\u00e1rio adentrou com recurso administrativo, o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio fica suspenso, por\u00e9m persiste o lan\u00e7amento do imposto. Mais para frente, se o recurso restar indeferido o propriet\u00e1rio ter\u00e1 quer arcar com o pagamento do IPTU, ou ent\u00e3o, se preferir, poder\u00e1 discutir em Ju\u00edzo. De qualquer modo o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio persiste enquanto n\u00e3o anulado pela Justi\u00e7a. Se os propriet\u00e1rios e administradoras deixarem de cobrar o IPTU dos inquilinos aguardando a decis\u00e3o administrativa ou judicial correr\u00e3o o risco de n\u00e3o conseguirem cobrar tais valores no futuro. Ainda mais nos casos dependentes de decis\u00e3o judicial que certamente demorar\u00e3o alguns anos, especialmente por se tratar de mat\u00e9ria constitucional e, em tese, admitir\u00e3o recurso ao Supremo Tribunal Federal. Se o contrato estiver assegurado por fian\u00e7a poder\u00e1 haver impugna\u00e7\u00e3o dos fiadores, sem contar que, passado tanto tempo, a posi\u00e7\u00e3o financeira destes poder\u00e1 estar alterada, impossibilitando a penhora de bens. Se a garantia locat\u00edcia for o seguro-fian\u00e7a tamb\u00e9m \u00e9 complicado, pois se n\u00e3o for cobrado o d\u00e9bito e n\u00e3o for comunicado o sinistro (o n\u00e3o pagamento) \u00e0 seguradora, no prazo estipulado na ap\u00f3lice, poder\u00e1 haver recusa no ressarcimento.<\/p>\n
Com isso, n\u00e3o h\u00e1 alternativa para as administradoras que n\u00e3o seja cobrar o IPTU dos inquilinos pelos valores lan\u00e7ados pela Prefeitura, procedendo no futuro ao reembolso dos valores pagos a maior, se houver revis\u00e3o ben\u00e9fica ao contribuinte.Nos casos extremos em que os valores s\u00e3o t\u00e3o exorbitantes que ultrapassem a capacidade financeira do locat\u00e1rio em arcar com o pagamento das parcelas as partes poder\u00e3o negociar e talvez at\u00e9 convencionar o pagamento pelos valores lan\u00e7ados no ano passado, com a ressalva de que poder\u00e3o ser cobrados valores adicionais ap\u00f3s a revis\u00e3o ou em determinada data, se at\u00e9 l\u00e1 n\u00e3o ocorrer \u00e0 revis\u00e3o por parte da administra\u00e7\u00e3o. Sempre com as cautelas jur\u00eddicas necess\u00e1rias, evidentemente.<\/p>\n