A Lei Federal n\u00ba 10.257, publicada no Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o no \u00faltimo dia11 de julho, passou a viger ap\u00f3s decorridos noventa dias de sua publica\u00e7\u00e3o.Trata-se do denominado “Estatuto daCidade” e cuida da execu\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica urbana, revolucionando conceitos de propriedade e do direito de construir.O novel diploma legal tra\u00e7a diretrizes gerais visando ordenar o desenvolvimento das fun\u00e7\u00f5es sociais da cidade e da propriedade urbana. Sua efetiva aplica\u00e7\u00e3o ir\u00e1 influenciar profundamente o mercado imobili\u00e1rio e a vida das cidades, estando arroladas entre seus objetivos a “regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e urbaniza\u00e7\u00e3o de \u00e1reas ocupadas por popula\u00e7\u00e3o de baixo renda” e a “simplifica\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento, uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo e das normas edil\u00edcias,” permitindo “redu\u00e7\u00e3o dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais”.<\/p>\n
\u00c9 interessante conhecer alguns dos institutos contemplados no Estatuto da Cidade. Muitos certamente ser\u00e3o objetos de discuss\u00f5es jur\u00eddicase t\u00e9cnico-urban\u00edsticas. Vejamos as inova\u00e7\u00f5es .<\/p>\n
PROPRIET\u00c1RIO SER\u00c1 OBRIGADO A DAR DESTINA\u00c7\u00c3O AO IM\u00d3VEL<\/b> – para \u00e1reas inclu\u00eddas no Plano Diretor, a lei municipal poder\u00e1 determinar o parcelamento, a edifica\u00e7\u00e3o ou a utiliza\u00e7\u00e3o compuls\u00f3rios do solo urbano n\u00e3o edificado, subutilizado ou n\u00e3o utilizado. Nesses casos o propriet\u00e1rio ser\u00e1 notificado pelo Poder Executivo para o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o.Essa notifica\u00e7\u00e3o ser\u00e1 averbada no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis e assim o eventual comprador n\u00e3o poder\u00e1 alegar desconhecimento da imposi\u00e7\u00e3o, sujeitando-se aos \u00f4nus anteriormente impostos ao vendedor. O n\u00e3o atendimento das determina\u00e7\u00f5es expedidas pelo governo municipal implicar\u00e1 na aplica\u00e7\u00e3o de IPTU progressivo, podendo a al\u00edquota chegar a quinze por cento da base de c\u00e1lculo.E, se mesmo assim o propriet\u00e1rio n\u00e3o cumpriu a obriga\u00e7\u00e3o imposta pelo Poder Executivo, o munic\u00edpio poder\u00e1 desapropriar o im\u00f3vel, procedendo ao pagamento com t\u00edtulos da d\u00edvida p\u00fablica, resgat\u00e1veis em presta\u00e7\u00f5es anuais, at\u00e9 o m\u00e1ximo de dez anos.<\/p>\n
CONS\u00d3RCIO IMOBILI\u00c1RIO<\/b> – No caso acima, poder\u00e1 o Poder P\u00fablico municipal facultar ao propriet\u00e1rio a utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel atrav\u00e9s de cons\u00f3rcio imobili\u00e1rio, opera\u00e7\u00e3o em que o particular transfere seu im\u00f3vel ao munic\u00edpio e esse, ap\u00f3s realiza\u00e7\u00e3o das obras paga ao propriet\u00e1rio atrav\u00e9s de unidades imobili\u00e1rias devidamente urbanizadas ou edificadas. <\/p>\n
USUCAPI\u00c3O COLETIVO <\/b>-outra inova\u00e7\u00e3o\u00e9 a possibilidade do usucapi\u00e3o coletivo de \u00e1reas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas para moradia de popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, e na senten\u00e7a ” o juiz atribuir\u00e1 igual fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimens\u00e3o do terreno que cada um ocupe”, constituindo assim condom\u00ednio especial, indivis\u00edvel, n\u00e3o pass\u00edvel de extin\u00e7\u00e3o, salvo delibera\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel por dois ter\u00e7os, no m\u00ednimo, dos cond\u00f4minos, se houver urbaniza\u00e7\u00e3o posterior \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio.<\/p>\n
DO DIREITO DE SUPERF\u00cdCIE <\/b>-Por escritura p\u00fabica, pass\u00edvel de registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, o propriet\u00e1rio poder\u00e1 conceder a outrem o direito de superf\u00edcie do seu terreno. O favorecido, chamado de superfici\u00e1rio poder\u00e1 utilizar, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o e do contrato, o solo, o subsolo ou o espa\u00e7o a\u00e9reo relativo ao terreno.A lei contempla ainda formas de transmiss\u00e3o e extin\u00e7\u00e3o do direito de superf\u00edcie.<\/p>\n
DO DIREITO DE PREEMP\u00c7\u00c3O<\/b> – \u00e9 o direito de prefer\u00eancia conferido ao Poder P\u00fablico municipalpara aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3velurbano, situado em \u00e1rea delimitadapor lei. Nesses casos, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, antes de alien\u00e1-lo para um particular dever\u00e1 notificar a municipalidade para que esta, em trinta dias, manifeste seu interesse na aquisi\u00e7\u00e3o. <\/p>\n
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR<\/b> – em \u00e1reas previamente fixadas pelo plano diretor do munic\u00edpio o propriet\u00e1rio poder\u00e1 construir acima do coeficiente de aproveitamento b\u00e1sico ou at\u00e9 mesmo obter altera\u00e7\u00e3o do uso do solo, mediante contrapartida do beneficiado, a ser prestada ao Poder P\u00fablico.<\/p>\n
OPERA\u00c7\u00d5ES URBANAS CONSORCIADAS <\/b>– a lei municipal, tamb\u00e9m com respaldo no Plano Diretor, poder\u00e1 delimitar \u00e1rea para execu\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00e3o consorciada. Essa, por sua vez,dever\u00e1 ser aprovada tamb\u00e9m por lei espec\u00edfica contendo o plano de opera\u00e7\u00e3o, cuja coordena\u00e7\u00e3o caber\u00e1 ao Poder P\u00fablico municipal, e poder\u00e1 contar com a participa\u00e7\u00e3o dos propriet\u00e1rios, moradores, usu\u00e1rios e investidores privados, visando transforma\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas, melhorias sociais e a valoriza\u00e7\u00e3o ambiental.Tais opera\u00e7\u00f5es poder\u00e3o levar a mudan\u00e7as no parcelamento, uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo, altera\u00e7\u00f5es nas normas edil\u00edcias e , inclusive, a regulariza\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00f5es, reformas ou amplia\u00e7\u00f5es executadas em desacordo com a legisla\u00e7\u00e3o vigente . Aspecto interessante \u00e9 que o Munic\u00edpio poder\u00e1 emitir “certificados de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o”, cujos adquirentes poder\u00e3o utiliz\u00e1-los como pagamento da \u00e1rea de constru\u00e7\u00e3osuperior aos padr\u00f5es estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo.,<\/p>\n
DA TRANSFER\u00caNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR<\/b> -Em determinadas situa\u00e7\u00f5es o propriet\u00e1riode im\u00f3vel urbano estar\u00e1 tolhido no seu direito de construir, como por exemplo, no caso de im\u00f3vel preservado em raz\u00e3o de interesse hist\u00f3rico, ambiental, paisag\u00edstico, social ou cultural. Em contrapartida a essa limita\u00e7\u00e3o, a lei municipal, tamb\u00e9m apoiada no Plano Diretor, poder\u00e1 autoriza-lo a exercer o direito de construir em outro local, ou alienar esse direito a terceiros, mediante escritura p\u00fablica, observadas as condi\u00e7\u00f5es estabelecidas na lei municipal.<\/p>\n