STJ reconhece que contratos de gaveta são válidos
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido os contratos de gaveta como documentos válidos, que devem ser aceitos pelos agentes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Recentemente, a Primeira Turma aceitou um instrumento assinado em 1981 e quitado em 1997, mantendo decisão anterior do ministro Humberto Gomes de Barros, que acatou a teoria do fato consumado – pois a dívida já estava quitada – e reconheceu a validade do documento.
Segundo o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Rodrigo dos Santos, já existem três decisões do STJ neste sentido. “Elas são importantes. Mostram a posição do tribunal e começam a formar jurisprudência sobre o tema.”
No caso julgado pela Primeira Turma, o casal comprador do imóvel procurou o Unibanco com um pedido de financiamento e teve a solicitação negada por não atingir a renda exigida. Um parente, então, assinou o contrato e o transferiu, sem anuência do banco, para o casal. Terminado o financiamento, o casal procurou o banco para transferir o saldo devedor restante para o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) – conforme permissão legal – e pegar a escritura.
O Unibanco negou o pedido com o argumento de que não tinha conhecimento do negócio. O casal recorreu à Justiça. O ministro Barros entendeu que o Judiciário não pode onerar o cidadão quando se tratar de situação fática já consolidada pelo tempo – todas as prestações foram pagas.
Santos explica que as primeiras decisões do STJ sobre o tema começaram aparecer há poucos anos porque só recentemente as últimas parcelas dos primeiros contratos de gaveta foram pagas – e só após o fim do empréstimo os proprietários procuram a financiadora em busca da escritura.
Os contratos de gaveta começaram a pipocar em 1990, quando a Lei nº 8.004 modificou as regras para a transferência de contratos imobiliários, tornado-a mais onerosa: estabeleceu aumento de 20% para a prestação e 2% para o saldo devedor.
O advogado Antônio Pompeu de Toledo, lembra ainda que, até 1988, para que um contrato de gaveta se tornasse válido bastava que a financeira fosse notificada. Em 2002, pesquisa da ABMH confirmou o crescimento: 40% dos contratos imobiliários eram de gaveta.
Apesar das disputas na Justiça, a Lei nº 10.150/00 reconheceu todos os contratos de gaveta firmados até 25 de outubro de 1996 – data da primeira medida provisória que resultou na lei, após 54 reedições. “Mesmo com a lei, os bancos não aceitam esses contratos. Esperamos, agora, que ele sigam o entendimento do STJ”, diz Santos.
Clarice Chiquetto
