Após três meses consecutivos sem pagar o condomínio, o morador inadimplente é chamado pelo síndico para fazer um acordo. Caso não pague os débitos, o condomínio pode ingressar com ação de cobrança na Justiça. “Antes de três meses ainda há possibilidade de o morador pagar a dívida. Passado este prazo, o devedor é chamado a assinar o acordo. Se houver descumprimento deste acordo, a solução do condomínio é procurar a Justiça”, esclarece Maria Inês Dolci, responsável pelo departamento jurídico da Pro Teste ” Associação Brasileira de Defesa do Consumidor.
Na Justiça, mais uma vez o inadimplente terá a chance de negociar a dívida. Se ainda assim ele descumprir a obrigação, o juiz mandará penhorar o imóvel, que irá a leilão. Segundo a Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), a taxa de inadimplência de condomínio é de 5% em todo o estado. “Deste total de inadimplentes, 20% dos casos são levados a leilão. Depois de proposta a ação na Justiça, se não houver pagamento da dívida, o imóvel é levado a leilão em menos de um ano e meio”, alerta José Roberto Graiche, presidente da Aabic.
Na verdade, a decisão judicial estipula o prazo de 24 horas para o devedor pagar todo o seu débito. Como este prazo raramente é cumprido, a solução é levar o apartamento a leilão. Para isto, é nomeado um perito que vai calcular o valor do imóvel. O condomínio se encarrega de publicar o edital de leilão em jornais.
Proteção ao devedor
A Lei nº 8.009/90, que regulamenta as regras de penhora de bens, dá proteção às famílias que possuem apenas um imóvel. Neste caso, o morador não perderá seu apartamento ou casa para pagar suas dívidas. A exceção é quem deve o condomínio. “A lei diz que as pessoas que possuem apenas uma casa não terão seu imóvel leiloado para pagar as dívidas. No entanto, se a dívida for referente a condomínio, a Justiça entende que a família poderá perder o único imóvel”, explica o advogado Adhemar Koga.
Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), a diferença de preço da taxa condominial aceitável em prédios iguais é de até 10%. Se houver cobrança maior que este valor, é hora de conversar com o síndico e os vizinhos na reunião.
Em geral, edifícios com poucos apartamentos costumam ter taxas mais altas, pois há menos pessoas para dividir as despesas, como salário dos funcionários, manutenção do prédio, reformas, etc. Sistema de aquecimento central e equipes de segurança 24 horas costumam encarecer bastante o condomínio.
