Os empresários da construção civil e os bancos que financiam o setor imobiliário estão trabalhando juntos em um projeto para acelerar a implantação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A proposta, que depende ainda de aprovação do Banco Central (BC) e do Conselho Monetário Nacional (CMN), é formar um fundo de recursos para dar liquidez aos títulos emitidos pelas companhias de securitização e negociados no mercado de capitais. Esses títulos são principalmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), regulamentadas há cinco anos.
O fundo será constituído com parte dos recursos das chamadas exigibilidades da poupança, ou seja, os 65% dos depósitos em cadernetas de poupança que os bancos devem obrigatoriamente destinar ao financiamento de casas e apartamentos. Com o fundo, será possível garantir uma opção de resgate antecipado (“put”) aos investidores em CRIs, LHs e LCIs. Por causa das altas taxas de juros, prazos curtos dos investimentos e a falta de um mercado secundário, esses títulos nunca chamaram muito a atenção dos investidores, tornando o SFI um sistema capenga, dada a natureza de longo prazo do crédito imobiliário.
“O investidor compraria um CRI de 10 ou 15 anos para vencimento, mas teria a possibilidade de revender o papel para o fundo após três ou cinco anos”, explica Decio Tenerello, diretor de crédito imobiliário do Bradesco e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Funcionaria da seguinte forma, segundo Tenerello: a construtora pega, digamos, R$ 10 milhões no banco para construir um imóvel. Depois de pronto, vende o imóvel. No caso das vendas com financiamento, esses créditos são entregues ao banco para quitação do empréstimo. O banco tem duas alternativas: aplicar esse dinheiro em um novo empréstimo ou negociar os créditos com securitizadoras que emitem CRIs, que os vende junto aos investidores. O rendimento do fundo para o banco será igual ao do empréstimo.
Os recursos arrecadados pelo fundo serão aplicados a princípio em títulos públicos e em CRIs, no montante equivalente ao adquirido pelos investidores, para que eles tenham certeza de que os papéis têm liquidez. Com o tempo, na medida em que o mercado se desenvolva, a tendência é que aumentar a aplicação em CRI, já que dificilmente haverá necessidade de o fundo resgatar a totalidade dos papéis, explica José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip.
Do ponto de vista do investidor, tendo a certeza de que pode sair do papel muito antes do vencimento, haverá um estímulo a que ele aplique cada vez mais, o que realimentaria a indústria da construção civil, acredita Tenerello. E esse sempre foi o objetivo do SFI. Do ponto de vista do banco, cria-se a opção de trocar um empréstimo por um ativo do mercado de capitais, que tem tratamento diferente do ponto de vista de alavancagem para novas operações. Para o consumidor resultaria em maior oferta de empréstimos para adquirir seu imóvel.
“Daqui a alguns anos, o fundo terá um tamanho tal que vai atender sozinho às necessidades dos consumidores (por crédito) e os bancos ficariam só no financiamento à produção”, afirma Tenerello.
Janes Rocha
