A hora das letras e dos fundos imobiliários

No atual ambiente de baixa rentabilidade na renda fixa, um refúgio para o pequeno investidor tem sido as aplicações atreladas ao mercado imobiliário, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que oferecem ganhos isentos de Imposto de Renda (IR). Especialistas recomendam ao investidor acompanhar os indicadores dos setores em que essas aplicações são lastreadas, já que eles sinalizam os rumos do rendimento futuro.

O ano passado foi de crescimento para os FIIs, que também atraem a pessoa física pela promessa de uma renda mensal vinda dos aluguéis dos empreendimentos. Segundo a BM&FBovespa, em janeiro havia 94 FIIs registrados para negociação nos mercados de bolsa e de balcão.

Em setembro, um mês após o lançamento do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFix), esse número era de 83 fundos. No mês passado, o volume negociado em FIIs foi de R$ 786,92 milhões. O volume mais do que dobrou desde setembro. O IFix, cuja carteira teórica é formada pelos 44 FIIs mais negociados, teve valorização de 35,15% em 2012. “Os rankings disseram que o ouro foi o melhor investimento, mas o melhor mesmo foi o fundo imobiliário. O cenário econômico para esse produto é favorável por causa da taxa de juro baixa”, diz o consultor de investimentos Sérgio Belleza.

Segundo ele, a rentabilidade média no ano passado de 47 fundos foi de 40,21% – ganhos com o rendimento distribuído aos cotistas. “O único cuidado que o pequeno investidor deve ter é que antes os preços subiram muito, o que não deve acontecer mais. É preciso ter uma boa assessoria antes de investir”, afirma.

Avaliação do setor – Buscar orientação e estudar bem a carteira dos FIIs se tornou mais importante neste ano, período em que os preços dos imóveis devem passar por uma acomodação. O investidor também deve ficar atento à taxa de vacância dos imóveis da carteira do fundo e se o número de lançamentos está maior do que a demanda.

Além de pesquisar sobre os produtos, lendo os prospectos das ofertas, o investidor vai precisar acompanhar os números do mercado imobiliário. No caso dos fundos, é preciso observar a tendência para a rentabilidade dos aluguéis dos imóveis da carteira. Esses preços são sensíveis à relação entre oferta e demanda, e ainda ao desenvolvimento urbano das regiões (que também podem valorizar ou desvalorizar imóveis).

A maioria dos FIIs tem na carteira escritórios, shopping centers e condomínios logísticos e industriais. Em geral, o fundo oferece uma garantia de rentabilidade por um tempo determinado e, depois, ela varia conforme a relação entre os aluguéis recebidos proporcionais ao valor da cota do investidor. Edoardo Dalla Fina, coordenador do departamento de consultoria e fundos da Colliers International, empresa que presta serviço aos fundos, diz que há uma tendência de desaceleração de preços dos aluguéis de escritórios neste ano, muito em razão do aumento dos lançamentos.

“Os estoques já estavam aumentando, o que levou os escritórios a uma taxa de vacância de 12,5%”, afirma. A taxa de vacância corresponde a imóveis que não foram alugados. E uma maior oferta pode ter impacto nos aluguéis. “Ainda não registramos queda em um prazo mais longo, mas já houve aumento de carência e de diferenças entre o preço ofertado e o fechado, ou seja, aumentou a margem de negociação”, afirma.

O preço do metro quadrado de escritórios em São Paulo caiu 0,8% nos últimos seis meses. No quarto trimestre do ano passado foi R$ 125,5/m² ante os R$ 126,5/m² do terceiro trimestre. Em um ano, no entanto, o aumento foi de 7%. Ele explica que, muitas vezes, o impacto no aluguel não é diretamente repassado aos cotistas dos fundos, já que muitos administradores oferecem um percentual de garantia de rentabilidade por um período determinado. “É um impacto sentido só após o término das garantias, no preço da cota. Se houver vacância o cotista passa a receber menos”, afirma.

O investidor deve pesquisar bem as informações do fundo. Neste mês, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) prevê a divulgação de um ofício com regras para a padronização da divulgação de informações. A medida deve aumentar a transparência do produto.

“Até quanto as pessoas estudam os riscos antes de comprar uma cota de FII? Alguns têm o risco maior, de construção do imóvel, mas começamos a estudar produtos de gestão ativa, que conseguem se esquivar do risco ao longo do tempo e devem se tornar uma tendência. São fundos com prédios diferentes como escritórios e galpões logísticos, ou seja, com riscos que se anulam. O mercado está mais atento”, afirma Dalla Fina.