O proprietário está no comando
Foi aprovada em 9 de Dezembro de 2009 a Lei n° 12.112, que altera a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Sua vigência se dará em 45 dias após a publicação no Diário Oficial, ou seja, a partir do dia 24 de Janeiro de 2010.
As mudanças beneficiam principalmente os proprietários, criando uma distorção na relação entre locador e locatário. No caso das pessoas jurídicas, essa disparidade é ainda maior.
Talvez o ponto mais polêmico da lei, que após forte pressão das entidades empresariais sofreu veto parcial, foi a redução de 180 para 30 dias no caso de pedido judicial para retomada do imóvel. Para pessoa jurídica esse prazo é muito apertado, afeta diretamente o ponto comercial e impossibilita uma mudança de endereço mais planejada.
A nova lei ampliou as hipóteses para desocupação do imóvel, quando promovida ação de despejo, criando a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, na falta do pagamento do aluguel em contrato de locação sem garantia (fiança, caução etc).
Ampliou ainda as possibilidades, de que goza o locador, para exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, acrescentando a hipótese de recuperação judicial. Criou ainda a possibilidade do fiador se desonerar das suas responsabilidades, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após notificar o locador.
Ainda em prol do proprietário a nova lei reduziu o valor de caução nos casos de execução provisória do despejo. Pela lei antiga o locador tinha de depositar um montante equivalente entre 12 e 18 meses do valor do aluguel. Agora com a nova lei, o depósito deve corresponder entre seis a 12 meses de aluguel.
Outro ponto perverso da lei é quanto ao atraso no pagamento dos alugueres. Na lei antiga o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes no período de 12 meses. Havendo uma terceira vez, o locador tinha o direito de não aceitá-lo mais como inquilino. Na nova lei, o atraso no pagamento dos alugueres poderá ocorrer uma única vez no período de 24 meses.
Para conforto das empresas locatárias, diante das novas dificuldades, houve um veto presidencial importante, pois o texto original autorizava a cessão da locação no caso de qualquer negócio jurídico que importasse na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica. As razões do veto presidencial são conclusivas quando admitem que não haja dependência alguma entre a estruturação societária da empresa locatária e o contrato de locação firmado entre o locador e a empresa. A lei exigiria, caso prevalecesse o texto, que as incorporações, fusões, as aquisições de participações societárias, por exemplo, contassem com a anuência do locador do imóvel.
Por fim, o espírito da nova lei do inquilinato foi de proteção ao proprietário do imóvel criando, numa primeira análise, um desequilíbrio em relação ao inquilino. Os aguerridos defensores da nova lei argumentam que ela favorece o locatário, pois as novas regras vão diminuir o preço dos alugueres.
Aos empreendedores, principalmente os pequenos e micro empresários, que em sua maioria são inquilinos, o cenário não deve ser de tanto otimismo. Resta aguardar a vigência da lei e torcer para que sua aplicabilidade não prejudique a atividade empresarial.
Marco Aurélio Ferreira Pinto dos Santos é Advogado e Diretor Jurídico da ACE-Guarulhos
